2024-10-17

美国房屋税务优惠：税收抵免、扣除和其他福利

拥有房屋带来了各种税务优势，能显著降低税金缴纳。以下美国房屋税务知识可以帮助您每年节省数千美元。

税收抵免 vs 扣除

税务抵免和扣除都可以减轻个人的税务负担，只是方法不同。税收抵免是直接减少应缴税额，而税收扣除则减少应税的收入金额。例如，1,000美元的税收抵免可以节省1,000美元，而1,000美元的扣除可能只节省200美元，具体差异还得取决于税率。

税收抵免分为可退还和不可退还两种，可退还的抵免允许个人在税单低于抵免金额时获得差额退款，由此看来，税收抵免通常比扣除更优惠。

标准扣除与逐项扣除

房主可以选择标准扣除或逐项扣除。以2024税务年度为例，标准扣除额为单身申报者14,600美元，已婚共同申报者29,200美元。选择标准扣除可简化报税过程，且需要记录的内容较少。

逐项扣除包括具体的费用，如抵押贷款利息和房地产税。您只有在扣除额超过标准扣除时才应选择逐项扣除。由于SALT（州和地方税）扣除上限为10,000美元，您可能需要有相当多的其他合格扣除项目才能从逐项扣除中受益。

购房的税收抵免

虽然联邦税收抵免对购房者的数量有限，但首次购房者受益于抵押贷款信用证书（MCC）计划，合格的首次购房者可以就每年支付的部分抵押贷款利息申请1,000美元的税收抵免，各州也可能提供其他购房抵免。

购房时可扣除的税项

拥有房屋的税收扣除项目多于税收抵免，特别是如果您逐项扣除时。以下是一些常见的扣除项目：

抵押贷款利息扣除：房主可以扣除最高750,000美元贷款的利息，但这需要逐项扣除。
房产税扣除：逐项申报的房主每年可扣除高达10,000美元的地方房产税。
抵押贷款点数扣除：根据IRS准则，为获得抵押贷款所支付的费用（即抵押贷款点数）也可以用来进行税收扣除。
家庭办公室扣除：如果您作为企业主或自雇人士在家工作，您可能有资格扣除用于业务的家庭部分。不过，这是最容易被税务局审计的扣除，因此必须严格遵循IRS规定。
首次购房者储蓄账户：某些州对首次购房者提供税收优惠，以开设专门用于购房费用的储蓄账户。

其他房屋拥有权的税务优惠

除了购房时的扣除外，房主还可以享受下列税务优惠：

固定资产改进：某些翻新（如节能改造或医疗相关的改动）可能符合税收优惠。
房屋净值贷款利息扣除：如果您为改善房屋而申请房屋净值贷款，支付的利息可能是可扣除的。
IRA罚金豁免：首次购房者可能在提取不超过10,000美元的传统IRA或Roth IRA资金用于首付款时，获得罚金豁免，但必须在120天内完成购房。
资本利得免税：出售房屋时，已婚夫妇可免税最多500,000美元的资本利得，而个人则可免税最多250,000美元。此免税优惠适用于在过去五年内作为主要居所的房屋。

结论

拥有房屋提供了多种税收优惠，从税收抵免到扣除可以带来显著的节省。无论您是首次购房者还是经验丰富的房主，都可透过上述的抵免和扣除优惠来降低税金。如需个性化建议，建议咨询税务专业人士，以制定最符合您情况的策略。